Eine Eigenbedarfskündigung stellt für viele Mieter:innen eine überraschende und oft belastende Situation dar. Plötzlich verlangt der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung zurück, weil sie selbst oder nahe Angehörige dort einziehen möchten. Im Jahr 2025 sehen sich immer mehr Hauptstädter:innen mit diesem Problem konfrontiert, besonders in dicht besiedelten Städten wie Hamburg oder Berlin, wo Wohnungen knapp sind und Eigenbedarfskündigungen zunehmen. Doch Mieter sind keineswegs schutzlos. Das deutsche Mietrecht bietet ihnen vielfältige Rechte und Schutzmechanismen, um Fehlverhalten seitens der Vermieter:innen entgegenzutreten. Beispielsweise zeigen Studien von Mieterbund und Mieterschutzbund, dass viele Eigenbedarfskündigungen unwirksam sind, weil kein echter Bedarf besteht oder formale Fehler vorliegen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rechte Sie als Mieter:in bei einer Eigenbedarfskündigung haben, wie Sie die Rechtmäßigkeit prüfen, wann Sie widerrufen können und welche Unterstützung Ihnen unter anderem der Mieterverein oder der Deutscher Anwaltverein bietet. Außerdem erhalten Sie praktische Hinweise, wie Sie sich gegen unzulässige Kündigungen wehren und was im Falle eines gerichtlichen Streits zu beachten ist.
Verstehen, was eine Eigenbedarfskündigung im Mietrecht bedeutet
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine der wenigen vom Vermieter zulässigen ordentlichen Kündigungen, mit denen er das Mietverhältnis beenden kann, obwohl der Mieter:innen vertragsgerecht wohnt. Rechtlich definiert im § 573 BGB, bedeutet Eigenbedarf, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Doch was genau umfasst dieser Begriff und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Wer gilt als berechtigte Person für Eigenbedarf?
Der Eigenbedarf muss sich auf natürliche Personen beziehen, die tatsächlich ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung haben. Dazu zählen insbesondere:
- Der Vermieter oder die Vermieterin selbst
- Engste Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkelkinder
- Personen, die dauerhaft im Haushalt leben, beispielsweise Pflegekräfte oder Lebenspartner:innen
Ein Eigenbedarf für Haustiere oder zur gelegentlichen Nutzung als Ferienwohnung ist nicht zulässig. Vermieter:innen dürfen zudem nicht kündigen, um anschließend die Immobilie zu einem höheren Preis weiterzuvermieten – dies stellt einen Missbrauch dar und ist ein häufiges Motiv bei unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigungen.
Praktische Beispiele und die Bedeutung für Mieter:innen
Ein typischer Fall könnte so aussehen: Familie Schneider wohnt seit zehn Jahren in ihrer Wohnung. Nun kündigt der Vermieter, da sein erwachsener Sohn, der zum Studium nach Hamburg gezogen ist, die Wohnung beziehen soll. Dies gilt in der Regel als legitimer Eigenbedarf. Im Gegensatz dazu steht die Kündigung von Herrn Müller, der seine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte. Solch ein Fall scheitert rechtlich oft.
| Situation | Eigenbedarf anerkannt? |
|---|---|
| Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst | Ja |
| Wohnung wird für ein Familienmitglied benötigt (Kind, Eltern) | Ja |
| Wohnung soll als Ferienwohnung genutzt werden | Nein |
| Vermieter kündigt, um teuer weiterzuvermieten | Nein |
| Eigentümer plant Modernisierung, kündigt aber als Eigenbedarf | Nein |
Wichtig ist, dass Vermieter:innen den Eigenbedarf stets konkret und nachvollziehbar begründen müssen, damit die Kündigung wirksam ist. Das schützt Mieter:innen davor, unberechtigt die Wohnung zu verlieren.
Formale Anforderungen und Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung
Für eine wirksame Kündigung gelten präzise gesetzliche Anforderungen, die Vermieter:innen erfüllen müssen. Diese Regelungen schützen Mieter:innen vor willkürlichen oder ungerechtfertigten Kündigungen.
Die schriftliche Kündigung mit Begründung
Das Gesetz schreibt vor, dass eine Eigenbedarfskündigung schriftlich, unterschrieben und detailliert begründet sein muss (§ 568 BGB). Ein mündlicher Hinweis oder eine SMS reicht nicht aus. Die Begründung muss so konkret sein, dass sie für die Mieter:innen nachvollziehbar ist – beispielsweise mit Angabe, wer genau die Wohnung benötigt und aus welchem Grund.
Kündigungsfristen gestaffelt nach Mietdauer
Die Frist, die der Vermieter zur Kündigung einhalten muss, richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt mindestens:
- 3 Monate bei Mietdauer unter 5 Jahren
- 6 Monate bei Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren
- 9 Monate bei Mietdauer über 8 Jahre
Diese Fristen erlauben Mieter:innen eine angemessene Vorbereitungszeit für den Auszug oder eine Suche nach Ersatzwohnraum.
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Besondere Hinweise zur Zustellung und Fristberechnung
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugestellt werden, damit die Frist ab diesem Monat zu laufen beginnt. Eine spätere Zustellung verschiebt entsprechend die Frist. Zudem sind Eigenbedarfskündigungen oft komplex – so empfiehlt sich frühzeitig eine Beratung bei Mietervereinen wie dem Hamburger Mieterbund oder beim Mieterschutzbund, die wichtige Erstinformationen und juristischen Beistand leisten.
Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung: Wann und wie ist er möglich?
Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist, haben Mieter:innen das Recht, ihr mit einem Widerspruch entgegenzutreten. Dieses Recht schützt vor unzumutbaren Härten und verdecktem Missbrauch seitens der Vermieter:innen.
Härtefallregelung nach § 574 BGB
Der Gesetzgeber erlaubt es Mieter:innen, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie nachweisen können, dass der Auszug eine unangemessene Härte darstellt. Typische Härtefälle umfassen:
- Schwere Erkrankungen oder Behinderungen
- Hohes Alter ohne geeigneten Ersatzwohnraum
- Schwangerschaft oder Stillzeit
- Betreuung schulpflichtiger Kinder, für die eine Umschulung oder längere Pendelzeiten erforderlich wären
- Fehlender bezahlbarer Ersatzwohnraum in der Region
Der Widerspruch muss schriftlich und innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung erfolgen. Dabei ist es ratsam, ärztliche oder behördliche Nachweise beizufügen, um die Härte glaubhaft zu machen.
Rechtliche Folgen des Widerspruchs
Ein berechtigter Widerspruch kann die Kündigungsfrist verlängern oder die Kündigung sogar ganz unwirksam machen. Gerade bei langjährigen Mieter:innen oder besonders schützenswerten Personen haben Gerichte schon oft zugunsten der Mieter entschieden. Dies unterstreicht die Bedeutung einer fundierten und frühzeitigen Prüfung der eigenen Situation. Unterstützung bieten neben Mietervereinen oft spezialisierte Rechtsanwält:innen aus dem Deutschen Anwaltverein.
Quiz : Welche Rechte habe ich als Mieter bei Eigenbedarfskündigung?
Wichtig zu wissen ist: Die Kündigung muss dem Mieter auch einen klaren Nachweis für den Eigenbedarf liefern. Wird der Bedarf auf der anderen Seite nur vorgetäuscht – etwa um teurer neu zu vermieten – so können Mieter:innen sogar Schadensersatzansprüche geltend machen.
Schutz vor unrechtmäßiger Kündigung und weitere Rechte der Mieter:innen
Eigenbedarfskündigungen sind in der Praxis oft umstritten. Häufig wissen Vermieter:innen nicht, dass eine einfache Behauptung von Eigenbedarf nicht genügt – eine detaillierte Darlegung ist notwendig. Zudem können formelle Fehler, fehlende Begründungen oder nachweislich falsche Angaben die Kündigung unwirksam machen.
Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag
Schon 2013 bestätigte der Bundesgerichtshof, dass Vermieter und Mieter eine Vertragsklausel vereinbaren können, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Dies ist vor allem bei unbefristeten Verträgen möglich und bindet auch neue Eigentümer nach einem Immobilienverkauf. Allerdings kann die fristlose Kündigung davon unberührt bleiben.
Was tun bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf?
Mieter:innen sollten bei Zweifeln sorgfältig Beweise sammeln:
- Dokumentation des Kündigungsschreibens
- Überprüfen, ob angekündigte Einzüge tatsächlich stattfinden
- Nachweise für eventuelle Weitervermietung oder dauerhafte Leerstand
- Rechtliche Beratung durch Mieterschutzbund oder Fachanwälte
Ein Fall aus Hamburg-Bergedorf verdeutlicht die Risiken für Vermieter: Eine Vermieterin wurde zu einer Geldstrafe von 54.000 Euro verurteilt, weil sie Eigenbedarf nur vorgeschoben hatte. Die betroffene Familie musste nicht ausziehen und erhielt Schadensersatz.
| Rechtliche Maßnahme | Beschreibung |
|---|---|
| Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses | Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf können Mieter die Fortsetzung des Mietvertrags fordern. |
| Schadensersatzforderung | Umzugskosten, Mietdifferenzen und weitere Kosten können ersetzt werden. |
| Widerruf des Eigenbedarfs | Wenn sich zeigt, dass der Eigenbedarf entfallen ist, muss der Vermieter die Kündigung zurücknehmen. |
Praktische Tipps: Was tun nach einer Eigenbedarfskündigung?
Nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung empfiehlt sich ein strukturiertes und besonnenes Vorgehen, um die eigenen Rechte bestmöglich zu vertreten.
Wichtige Schritte bei Erhalt der Kündigung
- Kündigung sofort prüfen: Lies das Schreiben sorgfältig und kontrolliere, ob die Formalien eingehalten sind.
- Begründung bewerten: Fordere ggf. eine genaue Aufschlüsselung des Eigenbedarfs an, um die Plausibilität zu prüfen.
- Rechtsberatung in Anspruch nehmen: Vereine wie der Mieterbund, Mieterverein oder Mieterschutzbund bieten Unterstützung bei der ersten Einschätzung.
- Widerspruch bei Härtefall erwägen: Wenn ein Härtefall vorliegt, bereite einen schriftlichen Widerspruch mit Nachweisen vor.
- Beweise sichern: Dokumentiere jegliche Kommunikation und Entwicklungen rund um die Kündigung.
- Umzugskosten dokumentieren: Für den Fall von Schadensersatz wichtig, falls der Eigenbedarf sich als vorgetäuscht herausstellt.
Wie man sich auf mögliche Gerichtsverfahren vorbereitet
Weigert sich ein Mieter auszuziehen, kann der Vermieter gerichtlich eine Räumungsklage durchsetzen. Das dauert meist mehrere Monate. In diesem Stadium ist eine rechtliche Begleitung essenziell, um Rechte zu wahren und Fristen einzuhalten. Mietervereine und Anwälte im Deutschen Anwaltverein kennen sich hier gut aus und helfen, einen erfolgreichen Prozess zu begleiten.
Ressourcen für Mieter:innen bei Eigenbedarf
- Mieterbund: Beratung und Rechtshilfe
- Mieterverein: Regionale Unterstützung
- Mieterschutzbund: Rechtsschutz und Hilfe
- Haus & Grund: Informationen für Vermieter
- Deutscher Anwaltverein: Finden von Fachanwälten
- ImmoScout24 und Immowelt: Suche nach Ersatzwohnungen
- Wohnglück: Tipps für Wohnungssuchende
- Finanztip: Finanzielle Hilfen und Tipps bei Umzug
Fragen, die Mieter:innen häufig zur Eigenbedarfskündigung stellen
Was ist eine Eigenbedarfskündigung genau?
Es handelt sich um eine Kündigung durch den Vermieter, der die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige nutzen möchte. Dieses Recht ist gesetzlich verankert, aber an Bedingungen geknüpft.
Wie lange habe ich Zeit, auf die Kündigung zu reagieren?
Je nach Mietdauer gelten Kündigungsfristen zwischen 3 und 9 Monaten. Innerhalb dieser Zeit sollten Mieter:innen reagieren und mögliche Widersprüche prüfen.
Kann ich der Kündigung widersprechen?
Ja, vor allem bei unzumutbarer Härte oder Zweifeln am Eigenbedarf. Der Widerspruch muss schriftlich und gut begründet sein.
Was passiert, wenn ich nicht ausziehe?
Der Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen, die zu einer zwangsweisen Räumung führen kann. Das Gericht entscheidet nach Prüfung des Falls.
Wie erkenne ich, ob der Eigenbedarf vorgetäuscht ist?
Indizien sind, wenn der Vermieter die Wohnung nach Auszug weitervermietet, leerstehen lässt oder die angekündigten Einzüge nicht stattfinden. In solchen Fällen sollten Mieter:innen rechtliche Hilfe suchen.
