Die Entscheidung für einen Immobilienkauf oder -verkauf ist oft begleitet von einer Vielzahl an Überlegungen, unter denen die Maklerprovision eine zentrale Rolle spielt. Diese Courtage, die für die Vermittlungsleistung eines Immobilienmaklers gezahlt wird, variiert stark – abhängig von mehreren Einflussfaktoren, die sowohl regional als auch vertraglich geregelt sind. In Deutschland existiert trotz der hohen Bedeutung von Immobiliengeschäften keine einheitliche gesetzliche Regelung zur genauen Höhe der Maklerprovision. Stattdessen haben sich marktübliche Sätze herausgebildet, die sich je nach Bundesland, Art der Immobilie und Vermittlungsart unterscheiden. Seit der Einführung wichtiger Rechtsneuerungen 2020, wie dem sogenannten Halbteilungsprinzip bei Kaufimmobilien und dem Bestellerprinzip bei Mietobjekten, hat sich die Verteilung dieser Kosten zwischen Käufer, Verkäufer oder Vermieter erheblich geändert. ImmobilienScout24, Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien sind nur einige der namhaften Makler, die diese Dynamiken im Markt mitgestalten. Dieser Artikel beleuchtet die entscheidenden Faktoren, die die Höhe der Maklerprovision beeinflussen, und gibt dabei einen umfassenden Überblick über rechtliche, regionale und praktische Aspekte.
Rechtliche Grundlagen und deren Einfluss auf die Maklerprovision
Die Basis für alle Regelungen rund um Maklergebühren bildet § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der den sogenannten Maklerlohn beschreibt. Hier wird festgelegt, dass die Provision erst mit einem erfolgreichen Vertragsabschluss fällig wird. Die Provisionshöhe ist hierbei jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern wird über Vereinbarungen zwischen Makler und Kunden geregelt.
Interessant sind in diesem Zusammenhang zwei Vermutungen zur Provisionshöhe: Fehlt eine express vereinbarte Summe, so gilt als vereinbart, was üblich und ortsüblich ist – vorausgesetzt, es besteht keine Taxe, also keine gesetzliche Gebührenordnung. Diese Regelung besagt im Idealfall, dass eine Provision angemessen sein muss und sich an den regional üblichen Sätzen orientiert.
Wesentliche Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen wurden im Sommer 2020 beschlossen und gelten seit dem 23. Dezember 2020. So wurde unter anderem das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen von Wohnimmobilien eingeführt, das den sogenannten Halbteilungsgrundsatz verankert. Demnach teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel anteilig. Diese Neuregelung soll vor allem Transparenz schaffen und die finanzielle Belastung der Käuferseite reduzieren.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Bestellerprinzip, das seit 2015 für die Vermietung von Wohnräumen gilt. Dieses Prinzip schreibt vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt (in der Regel der Vermieter), auch die Provision tragen muss. Dies hat vor allem für Mieter die positive Folge, dass sie selten Maklerkosten zahlen müssen.
- Maklerlohn erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig
- Keine gesetzliche Provisionshöhe, sondern ortsübliche Sätze maßgeblich
- Halbteilungsgrundsatz bei Kaufimmobilien seit Ende 2020 gültig
- Bestellerprinzip bei Vermietungen entlastet Mieter
Diese Gesetzesänderungen prägen den Immobilienmarkt maßgeblich und wirken sich direkt auf die Höhe und Verteilung der Maklerprovision aus. Dennoch bleibt die genaue Höhe oft Verhandlungssache – ein Umstand, den viele Maklerunternehmen wie Homeday, Postbank Immobilien oder Sparkassen-Immobilien Erfahrung nutzen, um faire und marktgerechte Gebühren zu erzielen.
| Gesetzliche Regelung | Auswirkung auf Provision | Gilt für |
|---|---|---|
| § 652 BGB | Provision nur bei Erfolg (Vertragsabschluss) | Kauf- und Mietvertrag |
| Bestellerprinzip (seit 2015) | Maklerkosten zahlt der Auftraggeber | Vermietung von Wohnraum |
| Halbteilungsgrundsatz (ab 2020) | Provision wird meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt | Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern |
Regionale Einflussfaktoren bei der Maklerprovision: Bundesländer und Märkte
Die Maklerprovision ist nicht nur gesetzlich nur grob geregelt, sondern unterscheidet sich auch regional signifikant. Die zum Teil Bevölkerung dicht besiedelten Ballungsräume wie Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen zeigen typischerweise etwas höhere Provisionen als strukturschwächere Regionen.
Beispielsweise liegt die Maklerprovision in Baden-Württemberg und Bayern typischerweise bei insgesamt etwa 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wobei sich Verkäufer und Käufer die Kosten meist teilen. In Berlin und Brandenburg hingegen musste bis Ende 2020 die Käuferseite die volle Provision tragen; seit der Umsetzung der Halbteilungsregel hat sich diese Praxis geändert und die Kosten werden fairer verteilt.
Eine Übersicht üblicher Provisionssätze verdeutlicht die regionalen Unterschiede:
| Bundesland | Gesamte Provision (inkl. MwSt.) | Übliche Aufteilung Käufer/Verkäufer |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % (seit 2020) |
| Hamburg | 6,25 % | 3,13 % / 3,13 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
Immobilienmakler wie PlanetHome, LBS Immobilien oder Dahler & Company agieren häufig in diesen regionalen Rahmenbedingungen und passen ihre Provisionen den jeweiligen Marktgegebenheiten an. Wesentlich ist dabei, dass gerade in begehrten Lagen die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist, was den Spielraum für Maklerprovisionen weiter ausdehnen kann.
- Höhere Provisionen in wirtschaftsstarken Bundesländern
- Regionale Gewohnheiten und Marktüblichkeit als wichtige Faktoren
- Unterschiedliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer je nach Bundesland
- Große regionale Unterschiede auch innerhalb einzelner Bundesländer möglich
Art der Immobilie und Vermittlungsart als entscheidende Faktoren
Die Höhe der Maklerprovision wird wesentlich durch die Art der Immobilie sowie die Art der Vermittlung bestimmt. Unterschiedliche Immobilientypen wie Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien folgen teilweise unterschiedlichen Provisionsmodellen und Regelungen.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen gilt meistens das bereits erwähnte Halbteilungsprinzip, das auch eng mit gesetzlichen Vorgaben verbunden ist. Demgegenüber sind Provisionen bei Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien oft freier verhandelbar, da hier andere Marktmechanismen gelten.
Darüber hinaus unterscheidet man in der Praxis zwischen:
- Käufermaklern, die ausschließlich im Auftrag der Käufer tätig sind und von diesen provisioniert werden.
- Verkäufermaklern, die allein die Interessen der Verkäufer vertreten und von dieser Seite bezahlt werden.
- Doppeltätigkeit (Innen- und Außenprovision), wenn der Makler beide Seiten begleitet und dafür von Käufer und Verkäufer Gebühren erhält.
Diese Vermittlungsarten beeinflussen wesentlich die Höhe und Verteilung der Provision. Ein klarer Auftrag und transparente vertragliche Vereinbarungen sind hier wichtig, um spätere Konflikte zu vermeiden. Makler wie Dr. Klein Immobilien, Engel & Völkers oder Homeday bieten ihren Kunden in der Regel detaillierte Vertragsmodelle, um individuelle Bedürfnisse abzudecken.
Auch die Berechnungsgrundlage kann variieren. In der Regel wird die Provision prozentual am Kaufpreis berechnet. Bei Mietobjekten hingegen bestimmt der Mietpreis die Grundlage, wobei die Obergrenze meist zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer beträgt.
- Einfamilienhaus und Eigentumswohnung: Meist gemeinsamer Provisionsanteil
- Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien: Freiere Verhandlungsmöglichkeiten
- Käufer- und Verkäufermakler unterscheiden sich in Provisionspflicht
- Prozentuale Berechnung am Kaufpreis oder Mietpreis üblich
Verhandlungsspielraum und Sittenwidrigkeit bei der Maklerprovision
Trotz aller gesetzlichen Vorgaben bleibt die Höhe der Maklerprovision oft Verhandlungssache. Die gängige Praxis orientiert sich zwar an ortsüblichen Sätzen, doch ist Raum für individuelle Anpassungen, insbesondere in Hotspots mit großer Nachfrage oder bei außergewöhnlichen Leistungen durch den Makler.
Allerdings hat die Rechtsprechung klare Grenzen gesetzt, wenn es um die Zumutbarkeit der Provisionshöhe geht. Eine Vereinbarung gilt als sittenwidrig, wenn die vereinbarte Vergütung in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung steht und der Makler möglicherweise die Situation des Kunden ausnutzt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Provision, die das Fünffache der ortsüblichen Gebühren beträgt, als sittenwidrig angesehen werden kann.
In der Praxis bedeutet das:
- Es sollten stets faire und nachvollziehbare Provisionssätze vereinbart werden.
- Bei auffällig hohen Provisionen besteht das Risiko der Rechtsunwirksamkeit.
- Makler sollten ihre Dienstleistungen transparent darstellen und dokumentieren.
Viele renommierte Unternehmen wie Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien legen großen Wert auf Fairness und Transparenz, um das Vertrauen ihrer Kunden zu sichern und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Letztlich profitieren Kunden und Makler von einer klaren und nachvollziehbaren Gestaltung der Vergütung.
Steuerliche Aspekte und praktische Tipps zur Maklerprovision 2025
Die steuerliche Behandlung der Maklerprovision hängt stark davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Wird sie zur eigenen Nutzung erworben, können die Kosten leider nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie vermietet wird oder als Kapitalanlage dient.
Wird die Immobilie vermietet, zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und erhöhen somit den Kaufpreis. Diese Kosten können über die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend gemacht werden. Vermieter können zudem die Maklerkosten im Rahmen einer Neuvermietung als Werbungskosten abziehen.
Für Mieter kann die Situation steuerlich relevant sein, wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen gewechselt wird und die Umzugskosten inklusive Maklergebühren als Werbungskosten anerkannt werden.
Praktische Tipps zur Vermeidung unangenehmer Überraschungen bei der Maklerprovision:
- Immer vorab den Maklervertrag schriftlich prüfen – hier sind Höhe und Zahlungsmodalitäten festgehalten.
- Die Provision vor Vertragsabschluss verhandeln – oftmals ist Spielraum vorhanden.
- Auf dem Immobilienportal von Sparkassen-Immobilien, ImmobilienScout24 und Dr. Klein Immobilien werden transparente Kaufangebote mit Provisionsangaben veröffentlicht.
- Bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen, um Nachteile zu vermeiden.
Durch eine gewissenhafte Planung und Information lassen sich Kosten besser kalkulieren und Überraschungen beim Immobilienkauf oder der Anmietung vermeiden.
Maklerprovision Rechner
Wie hoch ist die typische Maklerprovision in Deutschland?
Die übliche Maklerprovision variiert stark, bewegt sich aber in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Die Kosten werden meistens zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei einige Bundesländer andere Gepflogenheiten aufweisen.
Wer zahlt die Maklerprovision bei Miet- und Kaufverträgen?
Bei Mietverträgen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision, meistens somit der Vermieter. Beim Kauf von Immobilien teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Provision, sofern sie nicht anders vereinbart ist.
Kann die Maklerprovision verhandelt werden?
Ja. Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar, solange die Vereinbarung nicht sittenwidrig ist. In der Praxis lohnt sich eine offene Kommunikation, um für beide Seiten eine faire Lösung zu finden.
Gibt es eine Obergrenze für die Maklerprovision?
Bei Mietwohnungsvermittlungen ist die Provisionshöhe gesetzlich auf zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer begrenzt. Beim Kauf von Immobilien existiert jedoch keine gesetzliche Obergrenze, allerdings begrenzt die Rechtsprechung unangemessen hohe Provisionen.
Wie kann ich Maklerkosten steuerlich geltend machen?
Die steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision ist insbesondere bei vermieteten Immobilien möglich, indem die Kosten als Anschaffungskosten gelten oder als Werbungskosten im Rahmen einer Neuvermietung absetzbar sind. Privatkaufende und Selbstnutzer können die Provision hingegen nicht steuerlich absetzen.
