Rechtliche Grundlagen und deren Einfluss auf die Maklerprovision

Die Basis für alle Regelungen rund um Maklergebühren bildet § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der den sogenannten Maklerlohn beschreibt. Hier wird festgelegt, dass die Provision erst mit einem erfolgreichen Vertragsabschluss fällig wird. Die Provisionshöhe ist hierbei jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern wird über Vereinbarungen zwischen Makler und Kunden geregelt.

Interessant sind in diesem Zusammenhang zwei Vermutungen zur Provisionshöhe: Fehlt eine express vereinbarte Summe, so gilt als vereinbart, was üblich und ortsüblich ist – vorausgesetzt, es besteht keine Taxe, also keine gesetzliche Gebührenordnung. Diese Regelung besagt im Idealfall, dass eine Provision angemessen sein muss und sich an den regional üblichen Sätzen orientiert.

Wesentliche Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen wurden im Sommer 2020 beschlossen und gelten seit dem 23. Dezember 2020. So wurde unter anderem das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen von Wohnimmobilien eingeführt, das den sogenannten Halbteilungsgrundsatz verankert. Demnach teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel anteilig. Diese Neuregelung soll vor allem Transparenz schaffen und die finanzielle Belastung der Käuferseite reduzieren.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Bestellerprinzip, das seit 2015 für die Vermietung von Wohnräumen gilt. Dieses Prinzip schreibt vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt (in der Regel der Vermieter), auch die Provision tragen muss. Dies hat vor allem für Mieter die positive Folge, dass sie selten Maklerkosten zahlen müssen.

• Maklerlohn erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig
• Keine gesetzliche Provisionshöhe, sondern ortsübliche Sätze maßgeblich
• Halbteilungsgrundsatz bei Kaufimmobilien seit Ende 2020 gültig
• Bestellerprinzip bei Vermietungen entlastet Mieter

Diese Gesetzesänderungen prägen den Immobilienmarkt maßgeblich und wirken sich direkt auf die Höhe und Verteilung der Maklerprovision aus. Dennoch bleibt die genaue Höhe oft Verhandlungssache – ein Umstand, den viele Maklerunternehmen wie Homeday, Postbank Immobilien oder Sparkassen-Immobilien Erfahrung nutzen, um faire und marktgerechte Gebühren zu erzielen.

Regionale Einflussfaktoren bei der Maklerprovision: Bundesländer und Märkte

Die Maklerprovision ist nicht nur gesetzlich nur grob geregelt, sondern unterscheidet sich auch regional signifikant. Die zum Teil Bevölkerung dicht besiedelten Ballungsräume wie Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen zeigen typischerweise etwas höhere Provisionen als strukturschwächere Regionen.

Beispielsweise liegt die Maklerprovision in Baden-Württemberg und Bayern typischerweise bei insgesamt etwa 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wobei sich Verkäufer und Käufer die Kosten meist teilen. In Berlin und Brandenburg hingegen musste bis Ende 2020 die Käuferseite die volle Provision tragen; seit der Umsetzung der Halbteilungsregel hat sich diese Praxis geändert und die Kosten werden fairer verteilt.

Eine Übersicht üblicher Provisionssätze verdeutlicht die regionalen Unterschiede:

Immobilienmakler wie PlanetHome, LBS Immobilien oder Dahler & Company agieren häufig in diesen regionalen Rahmenbedingungen und passen ihre Provisionen den jeweiligen Marktgegebenheiten an. Wesentlich ist dabei, dass gerade in begehrten Lagen die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist, was den Spielraum für Maklerprovisionen weiter ausdehnen kann.

• Höhere Provisionen in wirtschaftsstarken Bundesländern
• Regionale Gewohnheiten und Marktüblichkeit als wichtige Faktoren
• Unterschiedliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer je nach Bundesland
• Große regionale Unterschiede auch innerhalb einzelner Bundesländer möglich

Art der Immobilie und Vermittlungsart als entscheidende Faktoren

Die Höhe der Maklerprovision wird wesentlich durch die Art der Immobilie sowie die Art der Vermittlung bestimmt. Unterschiedliche Immobilientypen wie Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien folgen teilweise unterschiedlichen Provisionsmodellen und Regelungen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen gilt meistens das bereits erwähnte Halbteilungsprinzip, das auch eng mit gesetzlichen Vorgaben verbunden ist. Demgegenüber sind Provisionen bei Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien oft freier verhandelbar, da hier andere Marktmechanismen gelten.

Darüber hinaus unterscheidet man in der Praxis zwischen:

• Käufermaklern, die ausschließlich im Auftrag der Käufer tätig sind und von diesen provisioniert werden.
• Verkäufermaklern, die allein die Interessen der Verkäufer vertreten und von dieser Seite bezahlt werden.
• Doppeltätigkeit (Innen- und Außenprovision), wenn der Makler beide Seiten begleitet und dafür von Käufer und Verkäufer Gebühren erhält.

Diese Vermittlungsarten beeinflussen wesentlich die Höhe und Verteilung der Provision. Ein klarer Auftrag und transparente vertragliche Vereinbarungen sind hier wichtig, um spätere Konflikte zu vermeiden. Makler wie Dr. Klein Immobilien, Engel & Völkers oder Homeday bieten ihren Kunden in der Regel detaillierte Vertragsmodelle, um individuelle Bedürfnisse abzudecken.

Auch die Berechnungsgrundlage kann variieren. In der Regel wird die Provision prozentual am Kaufpreis berechnet. Bei Mietobjekten hingegen bestimmt der Mietpreis die Grundlage, wobei die Obergrenze meist zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer beträgt.

• Einfamilienhaus und Eigentumswohnung: Meist gemeinsamer Provisionsanteil
• Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien: Freiere Verhandlungsmöglichkeiten
• Käufer- und Verkäufermakler unterscheiden sich in Provisionspflicht
• Prozentuale Berechnung am Kaufpreis oder Mietpreis üblich

Verhandlungsspielraum und Sittenwidrigkeit bei der Maklerprovision

Trotz aller gesetzlichen Vorgaben bleibt die Höhe der Maklerprovision oft Verhandlungssache. Die gängige Praxis orientiert sich zwar an ortsüblichen Sätzen, doch ist Raum für individuelle Anpassungen, insbesondere in Hotspots mit großer Nachfrage oder bei außergewöhnlichen Leistungen durch den Makler.

Allerdings hat die Rechtsprechung klare Grenzen gesetzt, wenn es um die Zumutbarkeit der Provisionshöhe geht. Eine Vereinbarung gilt als sittenwidrig, wenn die vereinbarte Vergütung in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung steht und der Makler möglicherweise die Situation des Kunden ausnutzt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Provision, die das Fünffache der ortsüblichen Gebühren beträgt, als sittenwidrig angesehen werden kann.

In der Praxis bedeutet das:

• Es sollten stets faire und nachvollziehbare Provisionssätze vereinbart werden.
• Bei auffällig hohen Provisionen besteht das Risiko der Rechtsunwirksamkeit.
• Makler sollten ihre Dienstleistungen transparent darstellen und dokumentieren.

Viele renommierte Unternehmen wie Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien legen großen Wert auf Fairness und Transparenz, um das Vertrauen ihrer Kunden zu sichern und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Letztlich profitieren Kunden und Makler von einer klaren und nachvollziehbaren Gestaltung der Vergütung.

Steuerliche Aspekte und praktische Tipps zur Maklerprovision 2025

Die steuerliche Behandlung der Maklerprovision hängt stark davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Wird sie zur eigenen Nutzung erworben, können die Kosten leider nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie vermietet wird oder als Kapitalanlage dient.

Wird die Immobilie vermietet, zählen die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und erhöhen somit den Kaufpreis. Diese Kosten können über die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend gemacht werden. Vermieter können zudem die Maklerkosten im Rahmen einer Neuvermietung als Werbungskosten abziehen.

Für Mieter kann die Situation steuerlich relevant sein, wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen gewechselt wird und die Umzugskosten inklusive Maklergebühren als Werbungskosten anerkannt werden.

Praktische Tipps zur Vermeidung unangenehmer Überraschungen bei der Maklerprovision:

• Immer vorab den Maklervertrag schriftlich prüfen – hier sind Höhe und Zahlungsmodalitäten festgehalten.
• Die Provision vor Vertragsabschluss verhandeln – oftmals ist Spielraum vorhanden.
• Auf dem Immobilienportal von Sparkassen-Immobilien, ImmobilienScout24 und Dr. Klein Immobilien werden transparente Kaufangebote mit Provisionsangaben veröffentlicht.
• Bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen, um Nachteile zu vermeiden.

Durch eine gewissenhafte Planung und Information lassen sich Kosten besser kalkulieren und Überraschungen beim Immobilienkauf oder der Anmietung vermeiden.

Wie hoch ist die typische Maklerprovision in Deutschland?

Die übliche Maklerprovision variiert stark, bewegt sich aber in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Die Kosten werden meistens zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei einige Bundesländer andere Gepflogenheiten aufweisen.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Miet- und Kaufverträgen?

Bei Mietverträgen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision, meistens somit der Vermieter. Beim Kauf von Immobilien teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Provision, sofern sie nicht anders vereinbart ist.

Kann die Maklerprovision verhandelt werden?

Ja. Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar, solange die Vereinbarung nicht sittenwidrig ist. In der Praxis lohnt sich eine offene Kommunikation, um für beide Seiten eine faire Lösung zu finden.

Gibt es eine Obergrenze für die Maklerprovision?

Bei Mietwohnungsvermittlungen ist die Provisionshöhe gesetzlich auf zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer begrenzt. Beim Kauf von Immobilien existiert jedoch keine gesetzliche Obergrenze, allerdings begrenzt die Rechtsprechung unangemessen hohe Provisionen.

Wie kann ich Maklerkosten steuerlich geltend machen?

Die steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision ist insbesondere bei vermieteten Immobilien möglich, indem die Kosten als Anschaffungskosten gelten oder als Werbungskosten im Rahmen einer Neuvermietung absetzbar sind. Privatkaufende und Selbstnutzer können die Provision hingegen nicht steuerlich absetzen.

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Das Jahr 2025 zeigt, dass sich Immobilien-Crowdfunding zunehmend als feste Größe im Finanzmarkt etabliert. Innovative Plattformen wie Zinsbaustein, EstateGuru und Kapilendo stellen transparente Projektinformationen bereit, arbeiten intensiv an der Projektprüfung und ermöglichen sichere Investments mit klaren Konditionen. Doch welche Prozesse und Mechanismen stecken hinter dieser modernen Anlageform? Und worauf sollten Investoren achten, um ihre Chancen optimal zu nutzen und Risiken zu minimieren? Dieser Artikel bietet einen tiefgehenden Einblick in das Funktionsprinzip des Immobilien-Crowdfundings und zeigt, wie sich damit eine rentable und nachhaltige Geldanlage gestalten lässt.

Grundlagen des Immobilien-Crowdfundings: Wie funktioniert die Investition?

Immobilien-Crowdfunding basiert auf dem Zusammenschluss vieler Investoren, die gemeinsam die Finanzierung eines Immobilienprojekts übernehmen. Im Gegensatz zum traditionellen Immobilienkauf, bei dem Einzelne große Summen aufbringen müssen, ermöglicht Crowdfunding Investitionen bereits ab kleinen Beträgen – oft ab 500 Euro. Dies macht den Markt für viele Anleger zugänglich, die zuvor kaum Chancen hatten, am Immobilienmarkt teilzunehmen.

Der Prozess gliedert sich in mehrere Stufen:

• Projektregistrierung auf der Plattform: Projektentwickler melden ihre Vorhaben bei Anbietern wie Exporo, Engel & Völkers Digital Invest oder ROCKETS an. Dort wird das Projekt auf Wirtschaftlichkeit und Risiken geprüft.
• Präsentation für Investoren: Nach positiver Prüfung werden die Projekte mit grundlegenden Informationen wie Laufzeit, Zielkapital und prognostizierter Rendite veröffentlicht.
• Kapitaleinwerbung: Investoren beteiligen sich mit kleinen Beträgen individuell an dem Projekt, bis das Finanzierungsziel erreicht ist.
• Durchführung des Projekts: Das gesammelte Kapital wird freigegeben, sodass der Bau, Kauf oder die Sanierung beginnen kann. Während der Laufzeit erhalten Anleger regelmäßige Updates zur Entwicklung.
• Rückzahlung und Renditeverteilung: Am Ende der Laufzeit erhalten die Anleger ihr Kapital plus die vereinbarten Zinsen zurück.

Diese nachvollziehbare Struktur sorgt für Transparenz und ermöglicht Anlegern, gezielt ihre Risiken zu steuern. Dabei ist es besonders wichtig, Projekte auf zuverlässigen Plattformen wie Bergfürst oder iFunded auszuwählen, die ihre Due-Diligence-Prozesse ernst nehmen.

Im folgenden Überblick zeigt die Tabelle zentrale Parameter, die bei einer Investition berücksichtigt werden sollten:

Die Rolle der Plattformen und ihre Funktionsweise im Detail

Immobilien-Crowdfunding lebt von spezialisierten Plattformen, die als Mittler zwischen Projektentwicklern und Investoren fungieren. Diese Plattformen prüfen die Bewerbungen, stellen detaillierte Projektdaten bereit und kümmern sich um die rechtliche und finanzielle Abwicklung. Bedeutende Namen im europäischen Markt sind neben Exporo und iFunded auch EstateGuru, Kapilendo sowie ReaCapital und ROCKETS.

Plattformen übernehmen folgende zentrale Aufgaben:

• Projektvalidierung: Die Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Projekte werden eingehend analysiert, um Investoren vor Risiken zu schützen.
• Informationsbereitstellung: Transparente Darstellung aller relevanten Fakten, darunter Baupläne, Standortanalysen, Finanzierungsmodelle und prognostizierte Renditen.
• Finanzierungssammlung: Koordination der Einzahlungen vieler Investoren, oft mit klaren Mindest- und Höchstbeträgen.
• Regelmäßige Updates: Laufende Kommunikation und Berichterstattung über Projektfortschritte, Verzögerungen oder Änderungen.
• Zahlungsabwicklung: Ausschüttung der Renditen sowie Kapitalrückzahlungen nach Projektabschluss.

Beispielsweise ist Exporo dafür bekannt, Investoren vielfältige Wohn- und Gewerbeimmobilienprojekte mit vielfach geprüften Hintergründen anzubieten. Die Plattform stellt umfangreiche Daten zur Verfügung, sodass fundamentale Entscheidungen wohlüberlegt getroffen werden können. Ähnlich arbeitet iFunded mit einer Kombination aus nationalen und internationalen Projekten, wodurch Investoren ihr Portfolio breit streuen können.

In der Praxis entscheiden sich viele Anleger für eine Mischung unterschiedlicher Plattformen. Dies optimiert die Risikoverteilung und erhöht die Chancen auf attraktive Renditen trotz volatiler Marktphasen.

Chancen und Risiken bei der Investition in Immobilien-Crowdfunding bewusst nutzen

Immobilien-Crowdfunding bietet eine einzigartige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen – mit vergleichsweise geringem Aufwand und kleinem Kapital. Die attraktiv wirkenden Renditen von bis zu 10 Prozent jährlich lassen viele Anleger aufhorchen. Doch so interessant die Chancen sind, so wichtig ist auch die Bewusstmachung der Risiken, die dieses Investment mit sich bringt.

Zu den wesentlichen Vorteilen gehören:

• Niedrige Einstiegshürden: Bereits mit kleinen Beträgen kann partizipiert werden.
• Renditen über klassischen Sparprodukten: Zwischen 4 % und 10 % sind möglich.
• Portfolio-Diversifikation: Risiko wird durch Investition in mehrere Projekte gesenkt.
• Transparente Investitionen: Umfassende Informationen und regelmäßige Updates schaffen Vertrauen.
• Passives Einkommen: Beteiligung an Mieteinnahmen und Wertsteigerungen ohne Verwaltungsaufwand.

Doch es gibt auch Risiken, die zu beachten sind:

• Projekt-, Bau- und Marktrisiken: Verzögerungen, Kostensteigerungen oder der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilie sind nicht garantiert.
• Kapital- und Liquiditätsrisiko: Das investierte Geld ist nicht durch eine Einlagensicherung geschützt und teilweise nur eingeschränkt liquide.
• Insolvenzrisiko der Plattform: Sollte die Crowdfunding-Plattform in Schwierigkeiten geraten, kann das Einfluss auf das Investment haben.
• Gebühren und Kosten: Hohe Plattform- oder Verwaltungsgebühren können die Rendite schmälern.

Investoren sollten unbedingt mit einer breiten Streuung und kritischer Prüfung der Projekte vorgehen. Das Portfolio mehrerer Anbieter wie Exporo, DAGOBERTINVEST und Zinsbaustein zu kombinieren, kann das Risiko besser kontrollieren.

Generell gilt: Eine gründliche Recherche und Realismus sind unerlässlich, um schwarze Schafe zu vermeiden. Transparente Projekte aus nachhaltiger Richtung, wie sie ReaCapital anbietet, verbinden Rendite mit ökologischem Mehrwert.

Nachhaltigkeit im Immobilien-Crowdfunding: Umweltbewusste Investoren setzen Trends

Der Nachhaltigkeitsgedanke gewinnt auch im Immobilien-Crowdfunding zunehmend an Bedeutung. Investoren achten verstärkt darauf, ihr Kapital in Projekte zu stecken, die ökologische und soziale Kriterien erfüllen. Plattformen wie ReaCapital setzen hier Akzente, indem sie gezielt nachhaltige Immobilienprojekte anbieten – etwa energieeffiziente Gebäude oder nachhaltige Wohnanlagen mit Nutzung regenerativer Energien.

Diese Fokussierung zeigt sich in unterschiedlichen Aspekten:

• Ökologische Bauweisen: Verwendung von umweltfreundlichen Materialien und energiesparenden Technologien.
• Soziale Verantwortung: Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und Integration sozialer Komponenten.
• Transparenz: Offenlegung der Nachhaltigkeitsziele und regelmäßige Berichterstattung.
• Positiver Umwelteinfluss: Investitionen tragen aktiv zum Klimaschutz bei.

So kann zum Beispiel in energieautarke Wohnhäuser investiert werden, deren Betrieb komplett mit Solarenergie gedeckt wird. Solche Projekte bieten nicht nur attraktive Renditechancen, sondern vermitteln zugleich ein gutes Gefühl.

Immer mehr Anleger nutzen diese Verbindung von profitablen Anlagen und gesellschaftlichem Mehrwert. Nachhaltigkeit wird im Crowdfunding somit zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal, welches etwa auch von Plattformen wie Engel & Völkers Digital Invest zunehmend aufgegriffen wird.

Erfolgreich investieren: Tipps zur Auswahl von Projekten und Plattformen

Guter Start beim Immobilien-Crowdfunding erfordert Wissen und sorgfältige Vorbereitung. Anleger sollten verschiedene Plattformen miteinander vergleichen und auf einige zentrale Aspekte achten:

• Seriosität der Plattform: Eine etablierte und regulierte Plattform wie Exporo, iFunded oder Bergfürst bietet Sicherheit und transparente Abläufe.
• Prüfung der Projekte: Lage, Baubeschreibung, Projektentwickler und finanzielle Rahmenbedingungen müssen eingehend analysiert werden.
• Mindestanlage und Laufzeit: Passen diese Parameter zum individuellen Anlagehorizont und der Risikobereitschaft?
• Gebührenstruktur: Transparente und faire Gebühren vermeiden Renditekürzungen.
• Informationsfluss: Regelmäßige Updates während der Projektlaufzeit erhöhen die Kontrolle.
• Portfolio-Streuung: Verteilung des Kapitals auf unterschiedliche Projekte und Plattformen senkt das Risiko.

Beispiele von beliebten Plattformen:

• ROCKETS: Innovative digitale Immobilienanteile mit Fokus auf Gewerbeimmobilien.
• DAGOBERTINVEST: Vielfältige Projekte mit attraktiven Zinskonditionen für Kleinanleger.
• Zinsbaustein: Festverzinsliche Objekte mit hoher Rendite.

Mit diesen Tipps gelingt es Anlegern, ihre Investitionen auf fundierte Beine zu stellen und gerade in einem volatilen Marktumfeld Chancen gezielt zu nutzen. Die Kombination von Nachhaltigkeit, Transparenz und innovativer Projektwahl sorgt für ein ausgewogenes Portfolio.

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